Os Fundos de Investimentos Imobiliários, conhecidos no mercado simplesmente como FII, têm se tornado uma modalidade de investimentos muito procurada pelos investidores. De fato, pelas suas características, esses fundos representam uma interessante opção, disponível no mercado de capitais, que os investidores podem considerar, a depender de seus objetivos e perfil de risco.
No entanto, para que a tomada de decisão de investimento seja consciente e planejada, é necessário conhecer as principais características, riscos e funcionamento desses fundos. O que são fundos imobiliários? Em que ativos investem? Quais os principais riscos? Como investir? Essas são algumas das questões esclarecidas nos tópicos abaixo.
Sugerimos adicionalmente a leitura do Caderno CVM nº 06, disponível para download gratuito aqui no Portal do Investidor.
E também do Guia CVM de Fundos Imobiliários.
Assista também a este vídeo do canal CVMEducacional no Youtube a respeito do assunto:
Os fundos imobiliários são fundos de investimentos que reúnem a aplicação de diversos investidores com o objetivo de investir em empreendimentos imobiliários, de acordo com a política estabelecida em cada fundo. A definição de empreendimentos imobiliários, no entanto, no contexto desses fundos, é ampla, e pode incluir, além da aquisição de direitos reais sobre bens imóveis, o investimento em títulos e valores mobiliários relacionados ao mercado imobiliário.
Foram criados pela Lei nº 8.668/93 e são regulamentados pela Instrução CVM nº 472/08. O seu funcionamento e a oferta pública de cotas de sua emissão dependem de prévio registro na Comissão de valores Mobiliários (CVM).
A administração de um FII deve ser realizada por instituição financeira, autorizada pela CVM a prestar esse serviço, que é responsável pelo funcionamento e pela manutenção do fundo, e a quem incumbe as principais atividades administrativas e de gestão, como as obrigações legais e regulamentares, a escolha e aquisição dos bens e direitos que irão compor o seu patrimônio, a gestão dos ativos, a divulgação de informações aos acionistas (periódicas ou eventuais), a distribuição dos resultados, a organização e a realização das assembleias, entre outras.
O administrador pode executar essas atividades diretamente ou, quando permitido pela regulamentação, pode contratar prestadores de serviço especializados.
Os Fundos Imobiliários (FII) são divididos em cotas, que representam frações ideais de seu patrimônio. Ao investir em um FII, portanto, o investidor se torna cotista, ou seja, titular (“dono”) do FII na proporção de seu investimento. As cotas devem ser emitidas de forma nominativa e escritural (não há certificado, apenas um registro eletrônico em nome do investidor) e, em geral, conferem direitos e deveres iguais a todos os seus titulares (cotistas).
Mas atenção! O cotista não pode exercer qualquer direito real sobre os imóveis e empreendimentos integrantes do patrimônio do fundo. Por outro lado, também não responde pessoalmente por qualquer obrigação legal ou contratual do administrador ou relativa aos imóveis e empreendimentos integrantes do seu patrimônio.
Distribuição de rendimentos
Uma das vantagens de ser cotista de um FII é participar da distribuição periódica de resultados. Isso porque os FII têm por lei a obrigação de distribuir rendimentos aos seus cotistas, no mínimo, semestralmente. Na prática, entretanto, a maioria distribui os rendimentos mensalmente. Esses resultados podem ser provenientes de aluguéis, da receita de incorporação, do ganho de capital realizado na venda dos direitos reais sobre os imóveis, ou de juros ganhos com os títulos e valores mobiliários detidos pelo fundo.
Expectativa de valorização da cota
Além de participar dos resultados distribuídos pelos FII, os cotistas podem ganhar também com a valorização das suas cotas. Dependendo das condições do mercado e da política de investimento do fundo, o preço de negociação das cotas pode subir, fazendo com que o patrimônio dos cotistas, considerando a mesma quantidade de cotas possuída, valorize. Claro, o contrário pode acontecer, e o preço das cotas pode cair. Por isso o investimento em FII, embora distribua rendimentos periódicos, é considerado de risco, e classificado como renda variável.
É importante compreender, portanto, que os FII são considerados investimentos de renda variável. Apesar de muitos distribuírem rendimentos mensais, não há garantia de que esse rendimento será mantido (inadimplência de um inquilino, vacância de um imóvel etc.), e o valor das cotas pode oscilar de forma considerável, a depender das condições de mercado, da gestão do fundo e da aversão ao risco dos investidores.
Os FII são constituídos para investir em empreendimentos imobiliários. Mas no contexto desses fundos essa definição é ampla, e pode incluir, além da aquisição de direitos reais sobre bens imóveis, o investimento em títulos e valores mobiliários relacionados ao mercado imobiliário.
Como saber então o principal objetivo do fundo? De certa forma, é a política de investimentos que vai definir. É importante o investidor estar atento a isso, já que, em grande medida, a rentabilidade e os riscos de cada fundo estão relacionados ao seu portfólio.
Na prática é comum classificar os FII em diferentes grupos: fundos de renda; fundos de desenvolvimento; fundos de títulos; fundos híbridos.
Fundos de renda
Os chamados fundos de renda investem boa parte de seu patrimônio em imóveis prontos, com o objetivo de gerar renda com a locação.
É comum na prática que esses fundos sejam subdivididos. Essa classificação pode ser conforme a especialidade, como fundos de lajes corporativas, de shoppings, galpões de logística e distribuição, hotéis, escolas, agências bancárias, hospitais, lojas etc. Ou de acordo com a quantidade de ativos, como os fundos multiativos ou monoativos. E ainda conforme a distribuição de locatórios, como multiinquilinos ou monoinquilinos. Entre outras possíveis.
Fundos de desenvolvimento
Os chamados fundos de desenvolvimento investem boa parte de seu patrimônio no negócio de incorporação imobiliária, para locação ou venda futura.
Fundos de títulos
Já os fundos de títulos e valores mobiliários investem grande parte de seu patrimônio em títulos relacionados ao mercado imobiliário, como letras de crédito imobiliário (LCI), letras hipotecárias (LH), cotas de outros FII, certificados de potencial adicional de construção, (CEPAC), certificados de recebíveis imobiliários (CRI), e outros previstos na regulamentação.
Fundos Híbridos
Os chamados fundos híbridos são os que possuem uma política de investimento menos direcionada, que não se enquadra em nenhuma dessas classes anteriormente citadas.
Fundos de fundos
Há ainda os FOFs, do inglês Fund of funds, que representam os fundos imobiliários que investem em cotas de outros FII.
Por isso é importante conhecer a política de investimentos do FII, antes de investir, e avaliar se ela atende aos seus objetivos e ao seu perfil de risco.
O investimento em FII apresenta riscos. Assim como o mercado financeiro e as empresas em geral, os FII estão sujeitos aos riscos de mercado, como os riscos de natureza política, econômica e financeira, incluindo variações nas taxas de juros, desvalorização cambial, mudanças legislativas etc.
Mas há riscos relacionados também ao próprio setor imobiliário, como os riscos relacionados à taxa de ocupação dos imóveis, à desvalorização, ou a própria regulamentação do setor. Esses riscos podem impactar negativamente os preços das cotas e a distribuição de resultados.
Além disso, o investidor deve estar atento à liquidez das cotas, já que os FII são fechados, e o volume de negociação das cotas irá variar de acordo com a disponibilidade de ofertas no mercado secundário (bolsa e balcão).
Então, atenção! Os FII são investimentos de renda variável, e podem sujeitar os investidores a perdas patrimoniais. Por isso, conheça melhor essa modalidade de investimento antes de investir e certifique-se de que ela atende aos seus objetivos e perfil de risco.
Ofertas Públicas
A oferta pública de distribuição de cotas dos FII é o momento em que os administradores apresentam o fundo aos potenciais investidores, com o objetivo de captar os recursos necessários para a realização dos investimentos previstos. Assim, a oferta pública é a primeira oportunidade para que os investidores interessados possam investir no fundo.
As ofertas públicas devem ser registradas na CVM (embora exista a possibilidade de dispensa de registro em alguns casos), que exige para isso a divulgação de informações mínimas necessárias para que os investidores possam tomar uma decisão investimento mais consciente e bem informada. O registro, portanto, funciona como um mecanismo de proteção dos investidores.
Nesse sentido, os administradores disponibilizam aos interessados o prospecto, principal documento da oferta, que inclui informações sobre a política de investimentos, a descrição dos imóveis, fatores de risco, estudo de viabilidade etc. É muito importante que o investidor leia o prospecto para tomar conhecimento da oferta de investimento e dos potenciais riscos (seção “Fatores de Risco” do prospecto) a que o seu investimento estará sujeito.
Saiba mais sobre as ofertas públicas de distribuição.
Para participar da oferta e adquirir cotas do FII, o investidor deverá procurar uma das instituições intermediárias (corretoras ou distribuidoras) que estejam participando do consórcio de distribuição das cotas, para registrar o seu pedido de reserva.
Negociação em mercado secundário – bolsa de valores
Os FII são condomínios fechados, o que significa dizer que os cotistas não podem solicitar o resgate de suas cotas ao administrador do fundo. O resgate só é permitido em caso de liquidação, ou ao término do prazo de duração, se houver, porque o FII também pode ter prazo indeterminado. Mas se é assim, o que o cotista precisa fazer para se desfazer do seu investimento, caso queira?
Nesse caso, é preciso vender as cotas a outro investidor. Por essa razão, boa parte dos FII tem suas cotas negociadas em mercado de bolsa ou de balcão organizado, no chamado mercado secundário, para dar liquidez aos cotistas, em que eles negociam entre si, sem a participação direta do administrador do fundo.
Esses mercados organizados (bolsa e balcão) são regulamentados, e as negociações devem ser realizadas por intermédio das instituições autorizadas (corretoras e distribuidoras), por contato direto (e-mail, telefone) ou operando através de Home Broker.
Negociar em bolsa, portanto, é um caminho para os investidores que não participaram da oferta pública e que agora querem ingressar no fundo, ou para os que participaram e querem reduzir ou aumentar a sua participação. Mas esteja atento, pois essas negociações envolvem custos! Informe-se e lembre-se de sempre verificar a adequação do investimento ao seu objetivo e perfil de risco.
Saiba mais sobre como funciona a bolsa.