Os Certificados de Recebíveis Imobiliários – CRIs – são títulos de renda fixa de crédito privado, nominativos, escriturais e transferíveis, lastreados em créditos imobiliários. Estão previstos na Lei 9514/97, que disciplina o Sistema de Financiamento Imobiliário.
Conforme a Lei, o CRI é de emissão exclusiva de companhias securitizadoras de recebíveis imobiliários, definidas como instituições não financeiras, constituídas sob a forma de sociedade por ações, que tem por finalidade a aquisição e securitização desses créditos e a emissão e colocação, no mercado financeiro, de Certificados de Recebíveis Imobiliários, podendo emitir outros títulos de crédito, realizar negócios e prestar serviços compatíveis com a sua atividade.
Securitizar é transformar direitos creditórios – como os provenientes das vendas a prazo nas atividades comerciais, financeiras ou prestação de serviços – em títulos negociáveis no mercado. O Certificado de Recebível Imobiliário, assim, é uma securitização de direitos creditórios originados nos financiamentos imobiliários.
Como exemplo do funcionamento dessa estrutura, a companhia securitizadora adquire de instituições financeiras títulos representativos de créditos imobiliários, concedidos no financiamento imobiliário, e então emite aos investidores CRIs lastreados nesses títulos.
De outro lado, os investidores aplicam recursos nas companhias securitizadoras, adquirindo CRIs, as companhias securitizadoras alocam esses recursos na aquisição de créditos imobiliários, capitalizando as instituições financeiras, que na ponta concedem o financiamento imobiliário aos compradores finais.
Portanto, do ponto de vista do investidor, os CRIs representam uma alternativa de investimento em renda fixa no mercado de capitais, que pode ser considerada para a diversificação da carteira de investimentos.
Antes de investir, porém, importante conhecer melhor o funcionamento desse mercado, a estrutura, características de rentabilidade, liquidez e risco, entre outros aspectos relevantes para a tomada de decisão de investimento.
Navegue pelos tópicos abaixo e saiba mais.
A securitização pode ser estruturada em diferentes formatos. Em uma possível forma, o processo se inicia com um financiamento imobiliário, em que determinado cliente assume a obrigação de uma dívida. Essa dívida origina direitos creditórios à instituição financiadora. Em seguida, cria-se uma estrutura de securitização, com uma companhia securitizadora (os Fundos de Investimento em Direitos Creditórios também têm sido utilizados).
Essas sociedades, então, adquirem os direitos creditórios com um desconto e os vinculam à emissão de uma série de CRIs, que são lançados no mercado para captação de recursos junto aos investidores. Os clientes originais dos financiamentos efetuam os pagamentos a determinado Banco, que os repassa à securitizadora. Esses recursos são, então, utilizados para o pagamento aos investidores dos CRIs. Todas as condições, assim como as características da operação, são lavradas em um termo de securitização.
Em resumo, os investidores que aplicam em CRI estão ajudando a financiar o mercado imobiliário por meio da antecipação de créditos do setor. A título de exemplo, imagine uma construtora que tem um empreendimento imobiliário (condomínios, casas ou apartamentos) e vende as unidades que ainda estão em construção. Essa empresa, em vez de esperar o pagamento das parcelas em sua totalidade, se antecipa e contrata uma securitizadora (companhia responsável por transformar as dívidas em títulos de crédito) nos quais os investidores podem aplicar.
Assim, a construtora receberá dinheiro a partir disso, sem ter que esperar as parcelas e os investidores recebem o valor investido acrescido de um rendimento extra que pode ser no vencimento da aplicação (para prazos mais longos) ou de forma periódica (se o título tiver essa característica).
Os CRIs são considerados valores mobiliários, para fins de observância da Lei 6385/76 e, portanto, sujeição à regulamentação e fiscalização da Comissão de Valores Mobiliários. Nesse sentido, a Instrução CVM 414/2004 estabeleceu regras para o registro de companhia aberta das sociedades securitizadoras de créditos imobiliários, assim como para as ofertas públicas desse valor mobiliário.
Os principais tipos de estruturas de CRI são:
- Pulverizado: ocorre quando o risco está atrelado a uma carteira de crédito de diversos devedores (mutuários). Podem ser lastro ou garantia de operações, contratos de compra e venda de unidades residenciais ou de loteamento. Também podem ser securitizados fluxos de aluguel de pontos comerciais, como shopping centers ou lajes corporativas.
- Corporativo: são contratos que possuem uma empresa como principal devedora. É possível ainda dividir em diversas subcategorias, tais como: Desimobilização (Sales and Lease-Back) e Construção customizada (Built-to-Suit).
Os títulos de renda fixa como o CRI têm remuneração previsível, ou seja, o investidor já sabe como será calculada a rentabilidade no ato de aquisição do título.
Com relação à rentabilidade dos CRIs, há três formas possíveis:
- Rentabilidade prefixada;
- Rentabilidade pós-fixada;
- Rentabilidade prefixada + componente pós-fixado (atrelado à inflação ou índices semelhantes).
Na rentabilidade prefixada o CRI oferece uma rentabilidade já pré-definida e conhecida na data de emissão. A rentabilidade vai depender do mercado e das condições da oferta do CRI. Assim, o CRI pode ser emitido a uma taxa de 12% ao ano, 10% ou 5%, por exemplo. O investidor tem que ter em mente que na rentabilidade prefixada ele sabe quanto receberá no vencimento, mas que até essa data pode haver volatilidade, em virtude das condições de mercado.
Investimentos prefixados podem ser boas opções em cenários de juros em queda, pois tendem a se valorizar com o tempo, o que beneficia quem quiser vendê-los antes do vencimento devido à marcação a mercado.
Na rentabilidade pós-fixada o CRI pode ser atrelado à taxa Selic ou à taxa DI (Depósito Interbancário). Ao optar por esse tipo de aplicação, o investidor vai se deparar com os seguintes formatos de rentabilidade: 100% do CDI, ou 102% do DI, por exemplo. Nessa estrutura, o investidor conhece as condições de remuneração desde a emissão, mas a rentabilidade final dependerá da evolução do índice de referência.
Na rentabilidade prefixada com um componente pós-fixado, os títulos pagam uma taxa prefixada, já conhecida no ato do investimento, mais a variação de um índice de preços (índice de inflação). Por exemplo, CRI que paga IPCA + 5%, CRI que paga IGPM + 2%, etc.
A indexação à inflação protege o poder de compra do investidor que levar o título até o vencimento. Assim, o investidor que adquirir um CRI atrelado à inflação mais uma taxa prefixada, garante o poder de compra e ainda terá ganhos reais ao carregar o título até o vencimento.
Há também CRIs que pagam uma taxa de juro prefixada mais o índice de juro. Por exemplo, Selic + 5% ou DI + 5%.
Os CRIs podem pagar juros periodicamente (mensais ou semestrais) ou apenas no vencimento.
Os CRIs podem ser adquiridos diretamente do emissor por meio de ofertas públicas ou comprados de outros investidores no mercado secundário.
Não há um valor mínimo para aplicar em CRI. Algumas emissões podem ser restritas a investidores qualificados e de maior poder aquisitivo, mas há emissões de CRI abertas ao público em geral e com investimento inicial acessível ao investidor pessoa física, com valores a partir de R$1.000, por exemplo.
Os CRIs são vistos como títulos de longo prazo, ideais para investidores moderados e agressivos que não almejam rendimentos no curto prazo. Os prazos dos CRIs podem variar de 2 a 10 anos. Em alguns casos, o prazo pode chegar a 15 anos. Normalmente, não permitem o resgate antecipado (não com garantia da rentabilidade prometida no ato da compra), e não há garantia de que haverá liquidez no mercado secundário.
Como o CRI não tem liquidez imediata, não é uma boa alternativa de investimento para quem possa precisar do dinheiro no curto prazo. Até existe a possibilidade de resgatar o dinheiro antecipadamente, mas há o risco de que o retorno esperado não ocorra na venda no mercado secundário.
Os CRIs têm risco de liquidez e de crédito maiores que as aplicações conservadoras de renda fixa privada, como CDB, LCI e LCA. O maior risco de liquidez ocorre porque os prazos são maiores e a liquidez, no mercado secundário, limitada.
Em relação ao risco de crédito mais elevado, isso se deve ao fato de que os CRIs não contam com a proteção do FGC, válida para as aplicações de renda fixa mais conservadoras, como CDB, LCI, LCA e caderneta de poupança.
Em relação ao CRI, o risco de crédito (risco de calote) está relacionado ao não pagamento das dívidas pelos devedores dos financiamentos imobiliários.
Cabe lembrar que os CRIs também possuem risco de mercado, especialmente pré-fixados ou com rentabilidade híbrida, visto que as variações nas taxas de juros de mercado podem impactar os seus preços.
Em resumo, o CRI possui as seguintes características:
- São títulos lastreados em créditos imobiliários, representativos de parcelas de um direito creditório;
- A remuneração pode ser em % do CDI, CDI + spread, índices de preços (ex: IGP-M, IPCA) ou taxa prefixada;
- Possibilidade de estruturas com garantias (recebíveis imobiliários e/ou alienação fiduciária do bem imobiliário);
- Liquidez a mercado ou liquidez de acordo com as condições do mercado;
- Destinado a investidores em geral, qualificados e profissionais (a depender da oferta);
- Modalidade de investimento que não conta com a garantia do Fundo Garantidor de Créditos (FGC).